A possibilidade de fracionar ativos por meio da tokenização pode solucionar algumas dores do mercado imobiliário. Entre elas, os obstáculos impostos aos empreendedores na hora de obter recursos para viabilizar seus projetos, e a dificuldade de investidores para encontrar negócios seguros e vantajosos para alocar recursos.
As transformações atualmente em curso proporcionadas pelo blockchain foram o tema da conversa que Bob de Souza teve com Denis William e Rogério Janson, respectivamente CEO e CTO na ImobCoin, durante o décimo episódio da Série Diálogos com a Construção.
Na ocasião, eles apresentaram o ImobCoin, um ecossistema para tokens lastreados não-fungíveis que congrega os mercados digital, financeiro e imobiliário para viabilizar empreendimentos imobiliários de incorporadoras de qualquer porte por meio da emissão de NFTs (non-fungible token). Em São Paulo, quatro empreendimentos residenciais da ImobCoin já foram minerados na plataforma. Além deles, estão em processo de validação outros dois grandes projetos, incluindo um hotel de luxo a ser administrado pelo grupo Wyndham, na capital paulista.
O que são blockchain e tokenização?
Apontado como um dos grandes vetores de disrupção no mercado imobiliário, o blockchain vem sendo utilizado e/ou estudado em diversas aplicações, como pagamentos interbancários, rastreamento de contêineres, verificação de autenticidade de diamantes e, até mesmo, na validação de credenciais acadêmicas.
O blockchain é um livro-razão digital único, imutável, compartilhável e distribuído que facilita a relação contratual, o processo de registro de transações e de rastreamento de ativos em uma rede de negócios. Esses ativos podem ser tangíveis, como uma casa, um carro, dinheiro e terrenos, ou abstratos como propriedade intelectual, patentes, marcas, direitos autorais. É possível rastrear e transacionar basicamente tudo de valor em uma rede blockchain, reduzindo riscos e custos para os envolvidos.
Já a tokenização consiste no processo de conversão de algum ativo — ações, imóveis, etc. — em tokens criptografados, que podem ser movidos, gravados ou armazenados em uma rede blockchain. Esses tokens representam uma fração do valor do ativo, portanto, acompanham a valorização dos ativos.
A tokenização de ativos já é realidade em uma série de mercados. Direitos de jogadores de futebol, por exemplo, já são comercializados de forma fracionada por tokens. Ativos físicos, como carros colecionáveis e obras de arte também já são tokenizados, oferecendo aos investidores uma opção de investir de forma digital, com lastro em ativos do mundo físico.
Modelo de negócios inovador
A atuação da ImobCoin visa dois players principais: o incorporador, que pode lançar seu empreendimento tokenizado na plataforma para captar funding, e o investidor, que passa a ter acesso a imóveis fracionados e a investimentos lastreados em um empreendimento imobiliário. A garantia de governança na plataforma acontece por verificações realizadas por terceiras partes: o CTE ficará encarregado de fazer o compliance e a governança técnica, enquanto a Grant Thorton fará as auditorias e verificações contábeis, financeiras e legais.
“No modelo tradicional é muito difícil para novos empreendedores ingressarem no setor de incorporação”, disse William. “Não há acesso ao crédito, é preciso lidar com a desconfiança do mercado, sem contar que se trata de uma atividade que envolve capital intensivo, estrutura complexa e muitos riscos”, continuou ele.
Na visão do CEO da ImobCoin, um dos pontos-fortes da plataforma é permitir que o incorporador inicie a captação de valores a custos muito baixos. O processo de mineração, que é a emissão das NFTs do empreendimento, só acontece após a validação do projeto e a due diligence de mercado e financeira. O valor captado fica custodiado no sistema, sendo liberado conforme cronograma físico-financeiro, no mesmo formato de medição realizado pela Caixa Econômica Federal. “Todos os empreendimentos contarão com, pelo menos, certificação Edge e parte dos resultados será convertida em Oxygen, uma moeda social”, informou William.
A jornada da ImobCoin se estrutura em NFTs visando segurança jurídica. Segundo Rogério Janson, diferentemente de outros tipos de tokens, as NFTs não são moedas, nem valores mobiliários. “Esses tokens não fungíveis representam efetivamente direitos e deveres sobre contratos de aquisição ou de prestação de serviços, além de serem nativamente ideais para identificação de usuários. Por isso, as NFTs são isentas de regulação por parte da CVM (Comissão de Valores Mobiliários)”, explicou ele.
Por que tokenizar?
No mercado imobiliário, a tokenização de ativos se justifica por motivos como:
Se você perdeu o décimo episódio do Diálogos com a Construção ao vivo, não perca a gravação do encontro no canal do enredes no YouTube! E para saber mais sobre blockchain, conceitos e aplicações, baixe gratuitamente o e-book “Contratos digitais e blockchain no setor da construção civil” clicando aqui.
Gabriela Souza
