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Mercado 6 de Outubro de 2020

Summit Imobiliário 2020 discute a importância do setor para a economia brasileira

Leonardo Jacomini
Pedro Costa

Resumo do texto:

  • Summit Imobiliário 2020 Brasil trata sobre a retomada do setor e o que contribuiu para a volta das vendas;
  • O mercado imobiliário vinha aquecido, mas se deparou com a pandemia do coronavírus;
  • Juros baixos contribuíram para a retomada;
  • Investidores externos ainda não sentem total confiança no país;
  • Bancos criam medidas para que o cliente consiga contratar o crédito imobiliário e abrem facilidade através do digital;
  • A redução de juros e fundings alternativos -  a variedade de modelos, carteiras e agentes, consolida no mercado um novo olhar sobre as possibilidades de retorno a investidores;
  • Arquitetura se tornando um ativo cada vez mais valorizado por consumidores e investidores;
  • A locação está cada vez mais flexível para atender às demandas dinâmicas de um público em transformação;
  • Como empresas familiares do setor imobiliário entendem suas trocas de comando.

O setor imobiliário é um grande impulsionador da economia, pelo menos desde o ano de 2018, segundo especialistas. O Summit Imobiliário Brasil 2020, organizado pelo Estadão e SECOVI-SP, trouxe o tema: Mercado Imobiliário: Alavanca da economia nacional. A programação contou com seis painéis com diversos palestrantes da área.

A abertura do evento trouxe nomes como: Francisco Mesquita Neto, presidente do Estadão, Basílio Jafet, Presidente da SECOVI-SP e o governador do estado de São Paulo, João Dória, que discursaram sobre a retomada do setor e o bom momento do mercado imobiliário.

Christopher Garman, Diretor Executivo para as Américas na Eurasia Group foi o primeiro palestrante do dia. Abriu o debate sobre uma análise da alavanca da economia nacional com relação ao mercado imobiliário e cenário político-econômico, além das influências externas que levam investidores a apostarem no Brasil.

A hora da retomada

O painel “A hora da retomada” trouxe os palestrantes, Ana Maria Castelo, Coordenadora de Projetos da Construção do FGV IBRE, Guilherme Ávila, Head do setor imobiliário no Investment Banking da XP inc, Reinaldo Le Grazie, sócio da Panamby Capital e Celso Petrucci, vice-presidente da CII/CBIC / Economista-chefe da SECOVI-SP.

Segundo Ana Castelo, o setor vinha ensaiando a retomada e as perspectivas eram favoráveis ao final de 2018. Com a pandemia da Covid-19, as vendas foram afetadas, já que o campo é majoritariamente físico e as empresas não estavam preparadas digitalmente. “O setor sofreu bastante até conseguir se organizar”, destaca.

Os juros baixos privilegiam o crescimento do setor, que representa a maior participação de companhias que abriram capital desde o começo do ano, segundo Guilherme Ávila. “O setor tem se movimentado para amparar o crescimento das companhias nesse ciclo sustentável de retomada”, afirma o palestrante.

Sobre os investidores, Reinaldo Le Grazie destaca que a América Latrina está sem brilho e fora do radar do investidor, enquanto outros países estão dando estímulos monetários, destacando os Estados Unidos nesse processo. “Os desafios que vem pela frente, num volume monstruoso de dívidas, vão ficar no sistema financeiro, tanto político quanto privado. A gestão da dívida agora é muito relevante, para isso precisamos de profissionais bem preparados e determinação política”, enfatiza.

Celso Petrucci faz um balanço interessante sobre as percepções da SECOVI-SP. Ele afirma que segundo medições neste ano, o nível de mercado atingido foi o mesmo nível que vinha desde 2019. “Tivemos uma crise muito forte que assentou-se em 2014,15 e 16. O ano de 2016 foi o de menor número de lançamentos e vendas líquidas na cidade de São Paulo. A partir de 2017 começamos a recuperar, 2018 tivemos o advento da lei dos extratos que foi muito importante para o setor e 2019 foi surpreendente para o mercado imobiliário. Lançamos 65 mil unidades residenciais em SP, metade delas dentro do programa Minha Casa Minha Vida e vendemos 45 mil.”

Ainda segundo o Economista-chefe da SECOVI-SP, em julho e agosto o mercado voltou a acreditar nos lançamentos. “Lançamos mais de 10 mil unidades entre julho e agosto de 2020 e vendemos mais do que lançamos”, disse. O palestrante esclarece que o ano de 2020 surpreendeu nas vendas e afirma que só em março as empresas que participaram da pesquisa imobiliária venderam 35% do esperado e em agosto venderam 129%. Isso leva a crer que a retomada é consistente.

Crédito e financiamento

O segundo painel do Summit Imobiliário 2020 trouxe o tema Crédito e financiamento: mudanças e perspectivas. Os palestrantes convidados foram: Rodrigo Wermelinger, da Caixa Econômica Federal, Luiz Antonio França, Presidente da Abrainc, Sandro Gamba, diretor de Negócios Imobiliários Do Santander Brasil, Danilo Caffaro, diretor de crédito Imobiliário e Consórcios Itaú Unibanco e José Ramos Rocha Neto, diretor Executivo Gerente Bradesco.

Neste painel representado principalmente pelos bancos, foi discutida formas de oferecer crédito imobiliário e como ajudar clientes em momento de crise. É importante ressaltar que moradia, principalmente baixa renda, sempre será uma procura constante e de necessidade do brasileiro.

A Caixa lançou uma série de pacotes para fortalecer o setor. Carência de seis meses - o cliente começa a pagar depois do momento inicial da pandemia, ressalta Rodrigo Wermelinger.

Danilo Caffaro cita dois momentos durante a pandemia em conexão com o mercado, onde num primeiro a atuação do banco foi dar fôlego ao fluxo de caixa do cliente em relação às parcelas do crédito imobiliário. Já o segundo instante foi de resultado positivo em ativos imobiliários com a volta do mercado impulsionado pelos juros baixos.  

Sandro Gamba lembra que os juros menores podem ajudar na retomada econômica e enfatiza que o crédito imobiliário no Brasil em relação ao PIB é inferior a 10% e “tem um espaço para aproveitar nesse mercado”, se referindo ao cenário juros.

Fatores como a queda de juros e o próprio home office contribuíram para impulsionar o setor imobiliário e a procura por crédito, na visão de José Rocha Neto. Além disso, ele cita a digitalização como importante motivador para fechamento de negócios durante a pandemia. “Os canais digitais foram importantes para o cliente contratar mais facilmente o crédito imobiliário”, além disso, "o open banking começou a ser mais real”, afirma o Diretor Executivo Gerente Bradesco.

Captações focadas no desenvolvimento imobiliário

O terceiro painel do evento tratou sobre a redução de juros e fundings alternativos (captação de recursos financeiros para o investimento). Vários modelos de crédito consolidam ao mercado uma nova visão (de oportunidade) aos investidores. Os palestrantes convidados para debater acerca do assunto foram Adalberto Bueno - Presidente do grupo Bueno Netto, Gustavo Tillmann - Diretor do Departamento de Gestão de Fundos do Ministério da Economia, Heverton Peixoto - CEO e Presidente da Wiz, Leandro Bousquet - Sócio da Vinci Partners e Reinaldo Lacerda - Sócio da Hieron Patrimônio Familiar e Investimento.  

Segundo Adalberto Bueno, o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e a caderneta de poupança, ainda são as linhas tradicionais de crédito para fundos imobiliários no Brasil. O convidado defende novas inserções para fomentar o mercado. “Se não encontrarmos novas formas de investimento, ficaremos correndo atrás do rabo[sic], pois atualmente já faltam recursos”, disse.

Pensando em investimentos alternativos, Heverton Peixoto apresentou obstáculos e soluções. “O grande desafio está em começar a pensar em financiamentos alternativos que viabilizem as construtoras a colocar novos serviços ao mercado”. O palestrante ainda defendeu um desenvolvimento do mercado como um todo. É o que completou Reinaldo Lacerda. A estabilidade econômica construída ao longo dos últimos anos foi essencial para que novas oportunidades e serviços pudessem aparecer. “Dada essa prerrogativa da estabilidade, vamos começar a ter mais fundos de investimento imobiliários que possam carregar dívidas a longo prazo”, explicou. 

Segundos dados do Ministério da Economia, o país possui uma carteira de investimento no setor imobiliário de aproximadamente R$390 bilhões e uma parcela disso está no setor de habitação. “Durante a pandemia tivemos que ajudar o setor e a crise mudou nosso planejamento, mas a nossa orientação sempre foi de segurança ao FGTS”, disse o representante do Ministério da Economia, Gustavo Tillmann. O convidado defende ser necessário outros players para alavancar ideias inovadoras de oferta ao mercado, mas “o FGTS permanecerá preparado e oferecerá mais fôlego para a recuperação do país”, defendeu. 

Ao debater acerca do FGTS, o painelista Leandro Bousquet defendeu a existência e as contribuições do Fundo. “Sem dúvida o FGTS e a poupança sempre foram e continuarão sendo um grande pilar para o mercado imobiliário. Se observarmos o crescimento do mercado como um todo, os fundos acabam figurando como um veículo interessante para o incentivo fiscal imobiliário”, contou. O convidado disse que podemos esperar por esses incentivos já nos próximos meses.

É o que compartilha Adalberto Bueno. Para o palestrante o momento é bom e representa uma inovação na economia brasileira. “A redução dos juros como está (2%) é algo novo que abre possibilidades”, defendeu. Os fundos imobiliários são um dos mais importantes meios de financiamento com instabilidade que temos no país. 

Ao debater novas estratégias e investimentos diversificados, Leandro Bousquet entende que esses são players que se movem com cautela. “Onde esse movimento ocorrer e na magnitude que deve, será natural a demanda por produtos com maior risco, mas, não é isso que fará o volume aumentar. Na verdade, enquanto o investidor tiver alternativas de retorno com menor risco, ele optará por isso”, salientou.

Cidades inteligentes e suas características 

Para conversar sobre cidades inteligentes, o Summit Imobiliário 2020 recebeu o palestrante André Leirner - CEO da Priorize.net. Ao conceituar o termo, Leirner defendeu que esse é um conceito em evolução. “As cidades inteligentes já vem sendo implementadas há alguns anos pelo mundo todo. Esse termo se renova a cada geração ou nova onda tecnológica que vivemos”, contou. A prerrogativa de cidades inteligentes está nos pensamentos sustentáveis que a rodeiam. “É um local que precisa recolher e oferecer serviços que atendam as necessidades de todos com uso racional de recursos”, contou. 

Ao ser questionado em como as cidades podem ser inteligentes sem perder a condição humana, André Leirner introduziu a Inteligência artificial à discussão. “Com análise massiva de dados para alocar recursos e gestão, podemos dialogar e promover dinâmicas de logísticas humanas para ter mais progressos na vida das pessoas”, explicou.

Hoje vivemos um desafio enorme na gestão de ambientes superlotados. “Todos possuem um celular e isso é incrível para comunicação, mas são meios que a informação circula rápido e pouco controlada”, salientou Leirner. Numa gestão condominial, por exemplo, existe uma tendência de que sistemas de diálogos criem um estreitamento de relações. 

“É importante que nessas dinâmicas a resposta seja rápida, prioritária e coerente com a perspectiva de planejamento”, frisou.  

Hoje podemos atrelar o conceito de Cidades Inteligentes com o de ESG (do inglês Environmental, social and corporate governance ou governança Ambiental, Social e Corporativa) para que se criem parâmetros de análise e avaliação de investimentos ao setor. “Essas certificações têm um plano socioambiental e oferecem segurança aos investidores do emprego dos recursos, além de encaminhamento em relação ao desenvolvimento”, esclareceu. 

A arquitetura como impulsionadora de empreendimentos

O painel que tratou sobre arquitetura proporcionou visões valorizadas pelos investidores, além da estética e qualidade dos empreendimentos. Os convidados para compor esse painel foram André Czitrom - CEO da Magik JC, Flavio Amary - Secretário da Habitação do Estado de São Paulo, Otávio Zarvos - Fundador da IdealZarvos e Ricardo Birmann - Diretor Presidente da Urbanizadora Paranoazinho. 

Segundo o convidado Flávio Amary, o objetivo da Secretaria da Habitação do Estado de São Paulo está em buscar formas diferentes de fomentar alternativas para construção de habitações. “É necessário misturar rendas e uso dos imóveis. Sempre pegamos o urbanismo como característica importante do planejamento urbano, conversando com arquitetos para fazer a cidade ficar ainda melhor”, falou. O secretário entende que a arquitetura é necessária para que se possa fazer ainda mais pelo setor construtivo. 

Para o profissional da IdealZarvos, é preciso valorizar o espaço (cidade) em que estamos inseridos. “A primeira coisa que temos que pensar é que somos sócios de uma coisa maior que é a cidade. Nossa primeira responsabilidade é em viabilizar a cidade”, compreendeu Otávio Zarvos. O empresário defende uma discussão madura entre um tripé: sociedade, empresários e acadêmicos - e o poder público como protagonista para equilibrar as forças. 

Quando pensamos em arquitetura a primeira relação que fazemos é com a estética das edificações - o que é um erro. “Temos que pensar não apenas na estética, mas também como ele se comporta no bairro respeitando as heranças históricas daquele local”, defendeu André Czitron. Quanto a modernização de empreendimentos para buscar investidores, o convidado compreende ser necessária a criação de uma legislação específica para retrofit. “Em SP temos dificuldade de implementar planos muito grandes. A sugestão é de ir aos poucos e atacando cada um dos problemas de modo pontual sem depender de um programa central”, explicou. A arquitetura precisa somar à cidade liberdade para inovação e novos empreendedorismos.

O amadurecimento de locações no Brasil

Para debater acerca do aumento no número de locações no país - cada vez mais flexíveis para atender às demandas dinâmicas de um público, o Summit Imobiliário 2020 recebeu Alexandre Frankel - CEO da Vitacon e Housi, Carolina Burg - Sócia-fundadora da JFL Realty, Rafael Steinbruch - CO-founder & Head de Real State e Rodrigo Resende - Diretor de Comunicação, Marketing e Novos Negócios da MRV e Luggo. 

As discussões deste painel se iniciaram com uma análise econômica e quais foram os impactos da pandemia para as empresas dos convidados. O setor demonstrou força. Segundo Alexandre Frankel, a tendência e visão sobre morar mudou. “Mais de 82% de novos entrantes não querem mais comprar um apartamento e, entendendo isso, vimos que revolucionar o mercado é necessário”, disse. Democratizar as moradias muda a vida das pessoas e o convidado percebeu a necessidade de novas propostas de moradias flexíveis. “Falamos em quase 20 milhões de moradias alugadas até 2030 - com cerca de 13 milhões atualmente”, expôs. O empresário entende que é preciso analisar dados e também proporcionar melhores condições aos clientes que ainda sonham com a casa própria.

Como explicou Rafael Steinbruch, em termos de demanda a Covid-19 proporcionou a busca por mais espaços nas locações. “As pessoas passaram a procurar por lugares amplos para  morar e trabalhar e essa tendência se manterá após a pandemia", reconheceu. 

O profissional da MRV e Luggo, Rodrigo Resende, lembra da importância de analisarmos o momento de vida das pessoas enquanto clientes. “Quando compramos, estamos em um momento e quando alugamos é outro e esses serviços são e precisam ser diferentes”, defendeu. Na mesma vertente, ficou entendido que ao perceber a necessidade das pessoas é possível atingirmos mais públicos. “É viável estarmos próximos das periferias e oferecer novas condições. É um mercado que está espalhado por aí e nós estamos posicionados entre ele”, acrescentou.

Sucessões em empresas do mercado imobiliário

Como as empresas familiares do setor imobiliário têm realizado as suas trocas de comando foi o tema do último painel do dia. Os convidados foram Alvaro Coelho da Fonseca - Coelho da Fonseca, Stefan Neuding Neto - Vice-Presidente da Stan Incorporadora, Sylvia Bianco - Diretora Executiva da HM Engenharia e Teresa Roscoe - Professora associada da FDC. 

Ao ser questionado sobre como percebe a sucessão, Alvaro da Fonseca é categórico. “No caminhar e amadurecimento dos filhos, vamos interpretando quem possui vocação e interesse para seguir na empresa, mas, nem sempre isso se confirma”, entendeu.

O empresário considera a necessidade dos filhos começarem por baixo, passando por todos os departamentos da empresa. “Vamos enxergando mudança de comportamento e as coisas vão se consolidando. Penso que o que importa em uma sucessão são os valores de casa sendo os mesmos utilizados na empresa”, apresentou.

Para que a passagem do bastão seja efetiva, Stefan Neto nota a modernidade e os avanços tecnológicos como chamariz às novas gerações. “Hoje temos maneiras de chamar a atenção dos jovens por conta da inovação que há nos stands de venda, por exemplo”. O herdeiro da Stan Incorporadora acredita que os bons valores precisam vir de casa. “É preciso levar para empresa esse mesmo posicionamento para mostrar que na vida jurídica não é diferente”, explicou. 

Para a convidada Teresa Rescoe, cada caso é único e o encaminhamento depende da situação e perspectiva futura do grupo. “Temos que ter uma visão comum de futuro e também o alinhamento com o mercado. O aprendizado que é passado de forma tácita é importante, assim como os cursos de sucessão também”, defendeu. A convidada entende que o bom vínculo é o que vai ajudar a superar desafios. “Comecem o quanto antes, conhecendo bem a situação da empresa e estabeleçam estruturas para dar conta do próximo ciclo” finalizou. 

Que o mercado imobiliário brasileiro é a alavanca da economia nacional, não restam dúvidas. O Summit Imobiliário se consolidou como evento de extrema relevância ao setor, estimulando a confiança de consumidores e empreendedores.