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Ivestimentos 13 de Outubro de 2020

Os fundos de investimentos imobiliários pós-pandemia

Leonardo Jacomini

Resumo do texto: 

  • Juros mais baixos deixaram o cenário positivo antes da pandemia para o setor de fundos imobiliários;
  • A adoção do home office ocasiona na diminuição dos postos de trabalho e desocupação dos edifícios, gerando impacto diretamente na liquidez dos investidores; 
  • Especialistas não acreditam em uma desocupação maciça dos imóveis, já que grande parte dos investimentos em fundos imobiliários são feitos em grandes empresas e empreendimentos consolidados;
  • A dinâmica de trabalho na pós-covid deve ser diferente, alternando os dias entre o remoto e presencial;
  • Investimentos imobiliários devem ser um atrativo em comparação à renda fixa, que rendem menos com os juros baixos;
  • Veja a tabela com todas as siglas ao final do texto.

A pandemia do novo coronavírus tem impactado os ânimos dos investidores e causado insegurança em alguns tipos de fundos, especialmente no imobiliário. A incerteza de novos hábitos empresariais em relação a seus espaços e a adoção do home office, faz com que esse investimento sofra diferentes impactos.

O assunto foi discutido em um webinar promovido pelo canal enredes no Youtube. Roberto de Souza recebeu para este bate papo Vitor Bidetti, da Integral Brei, Marcelo Jensen, da Pátria Investimentos, Roberto Lima, da Autonomy e Guilherme Bueno, da RBR Asset.

O impacto da pandemia nos fundos de investimentos imobiliários

O cenário antes da pandemia da Covid-19 estava sendo de otimismo para grande parte dos investidores em fundos imobiliários. Com a economia acelerando e os juros mais baixos, esse era um indicador de que o mercado estava indo bem e a expectativa era de melhoria nas aplicações deste tipo de ativo.

Com a chegada da pandemia, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) chegou a ter uma queda de aproximadamente 30% nos primeiros dias de março, se tornando um período de baixas históricas.

Os novos hábitos adquiridos pelas organizações como a adoção do home office e a declaração de que grande parte delas deve adotar esse sistema de trabalho definitivamente, pode ter como resultado uma diminuição dos postos de trabalho e, como consequência, a desocupação dos edifícios. Isso gera um impacto diretamente na liquidez dos investidores pela vacância dos locatários.

Num primeiro momento, com a falta de clareza do futuro, investidores se sentiram mais ameaçados, porém o cenário pós-pandemia tende a ser mais otimista, segundo os convidados; os investimentos imobiliários devem voltar a crescer, mesmo com a volatilidade no curto prazo.

O que preveem os convidados para o futuro do FII 

Vitor diz que ainda não é possível ter uma visão clara do que deve acontecer aos Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) - mas é possível arriscar alguns palpites. Segundo ele, o mercado deve voltar ao que era somente em 2021, mas o entrevistado diz já se sentir animado com o cenário no momento em relação ao começo da pandemia. Essa previsão de Vitor para o mercado imobiliário está alinhada à taxa de juros mais baixa e à inflação mais controlada, combinada à rentabilidade perto de zero da renda fixa - o que deve animar os investidores em FII.

Os especialistas não acreditam em uma desocupação maciça dos imóveis, já que grande parte dos investimentos em fundos imobiliários são feitos em grandes empresas e empreendimentos consolidados, por isso é pouco provável que estes locatários deixem os imóveis.

O que pode ser mais preocupante além de empreendimentos parados é a recessão ou baixa nos dividendos dos cotistas em fundos de investimento de shoppings e hotéis, que tiveram de ser fechados durante a crise. 

Os investimentos em imóveis mais afastados, fora das áreas nobres, poderiam representar outra baixa, o que na verdade, pode ser visto como uma renovação repensando os espaços empresariais onde esses escritórios deixem os grandes centros e se espalhem pela cidade, gerando mais comodidade e otimizando a mobilidade dos colaboradores. Necessidades percebidas nesta pandemia, segundo os convidados do webinar, essa ação resultaria numa boa continuidade dos investimentos imobiliários.

Equilíbrio do mercado para a retomada

Marcelo lembra que ”este momento em que vivemos é preciso enfrentar como melhoria e não como lamento”. Será preciso adotar mudanças e se acostumar com elas, assim como foi para conversar pelos meios tecnológicos com os investidores nesse momento, na tentativa de acalmá-los.

Outra mudança que se espera e deve refletir nos investimentos é à flexibilização e negociação entre proprietários e inquilinos - com descontos temporários ou carência maior no prazo de quitação e até a permissão de atrasos. Esse cenário é previsto para que os bons ocupantes continuem nos escritórios ao invés de enfrentar uma vacância e gerar prejuízos aos investidores.

Certamente vamos ver uma renovação de espaços e repensar a ocupação dos escritórios. Segundo Roberto Lima, mesmo com layouts diferentes, a demanda de lugares com mais espaço deve aumentar, pensando na necessidade das pessoas ficarem afastadas. A ideia é compartilhada por Marcelo, lembrando que mesmo em home office agora, a dinâmica de trabalho na pós-covid deve ser diferente, alternando os dias entre o remoto e presencial, já que a interação humana continua importante, onde “as pessoas é que formam a identidade da empresa”.

Já os investimentos imobiliários devem ser um atrativo em comparação à renda fixa, que rendem menos com os juros baixos. Os investidores com dinheiro no banco estão com rendimentos menores e, segundo Guilherme, “os FII são uma saída óbvia para esses investidores”, ainda mais com a isenção fiscal como incentivo.

Os investidores iniciantes certamente se assustaram com a velocidade dos impactos gerados pela crise da Covid-19, mas, tanto para eles quanto para os veteranos no assunto, a previsão é de que o mercado deve ter uma boa recuperação e se manter estável pós-pandemia. Crises sempre existirão e, mesmo com o impacto dessa que estamos vivendo, a tendência é que o FII ainda seja de credibilidade e de bons rendimentos a longo prazo.

Bônus: Veja alguns dos termos/siglas utilizados nos investimentos imobiliários

Termo Sigla

ANBIMA

Associação Brasileira das Entidades dos Mercados de Financeiro e de Capitais. Tem o propósito de representar, autorregular, informar e educar sobre o mercado financeiro e de capitais. Saiba mais em http://portal.anbima.com.br

B3 (Brasil, Bolsa, Balcão)

É a bolsa oficial de Brasil - surgiu com a fusão entre BM&FBovespa e Cetip 

Built to Suit:

Operação imobiliária onde um imóvel é construído sob medida para o futuro locatário, já definido, com contrato de aluguel de longa duração.

CRI

Certificados de Recebíveis Imobiliários - São títulos de renda fixa conhecidos por fazerem parte dos investimentos que têm  isenção de Imposto de Renda para pessoa física.

FII

Fundos de Investimentos Imobiliários

FIDCS

Fundo de Investimento em Direitos Creditórios

FIPS

Fundos de Investimento em Participações

FIM

Fundo de Investimento Multimercado

Home Broker

Plataforma para negociações eletrônicas de ativos.

IFIX

Índice dos Fundos de Investimento Imobiliários - Indicador específico de acompanhamento do segmento de fundos de investimento imobiliários.

IPCA

Índice de Preços ao Consumidor Amplo (oferece a variação dos preços no comércio para o público final - índice oficial de inflação do país).

LCI

Letra de Crédito Imobiliário

LH

Letra Hipotecária

Mercado Balcão

Mercado de compra e venda de títulos fora da bolsa de valores.

Pipeline

Termo usado geralmente em novas emissões de cotas dos FII.

Real Estate

Expressão utilizada no exterior para englobar todas as opções de investimento dentro do mercado imobiliário.

Sale & Leaseback

Operação em que uma propriedade é, simultaneamente, vendida e alugada de volta ao empresário.

Selic

Sistema Especial de Liquidação e Custódia (taxa básica de juros da economia no Brasil).

Taxa de administração

Taxa paga pelos cotistas ao serviço prestado pelo administrador do fundo.

Vacância

Medida do espaço não locado de um empreendimento. É o contrário de ocupação.

Acompanhe o webinar tema deste texto: